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2022-12-04 投稿人:云顶快三(大同)有限公司司 围观114 634 评论

存隐性收费、续贷不一定成功 经营贷换房贷暗藏诸多风险******

  存在隐性收费 续贷不一定成功 或影响个人征信

  经营贷换房贷暗藏诸多风险

  调查动机

  银保监会近日公布了8张行政处罚罚单,其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

  近年来,随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低,多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下,低于多地首套房按揭贷款利率,且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差,一些中介活跃在推销经营贷的前线,忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷,声称可以省下一大笔利息。

  然而,真有这样的好事吗?经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险?《法治日报》记者对此展开了调查。

  □ 本报见习记者 张守坤

  □ 本报记者   陈 磊

  “我们可以代办‘转贷降息’,对您来说特别合适。”近日,家住广东省广州市的王蕊(化名)接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称,相对于目前的房贷利率,经营贷利率低至3.2%左右,若选择置换,每年可为她省下上万元贷款利息。

  王蕊心动了。去年,她买了一套二手房,总价约250万元,纯商业贷款利率5.5%,月供超过8000元,感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时,王蕊很快来了兴趣。中介告诉她,经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品,目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担,“房贷转经营贷,都是通过正规银行放款的,绝对安全”。

  据了解,办理经营贷的基本条件,申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东,且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称,通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

  然而,《法治日报》记者近日调查发现,经营贷置换房贷,不仅存在诸多隐性收费,后续还有一系列未知风险,比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

  暗箱操作以贷换贷

  宣称降低还贷成本

  记者采访发现,有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话,称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

  据了解,经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展,贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高,而且融资门槛和利率较低,银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下,一些银行甚至可以做到3%左右,低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

  一位银行内部人士告诉记者,小微企业在申请经营贷时,银行会要求企业营业执照至少满一年,有实际经营地点,企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外,用于抵押的房产要结清之前的贷款。

  但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

  北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍,房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷:假如你手上有200万元房贷,想要提前还款却没有充足资金,中介会先把还房贷的钱借给你,你还清房贷后,房产得以解押。之后,中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款,等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后,你名下拥有经营贷,同时按期支付经营贷的利息。

  “与房贷相比,经营贷都是先息后本,每个月还的都是利息,还贷压力会小很多。”李女士说,“如果名下没有公司,我们会负责帮你办,经营流水、地点等资料也能操作,银行审核基本都能过,后续也不会有风险,只需要付一定的手续费即可,手续费一般是贷款额的1%左右。”

  隐性收费不可小觑

  实际负担可能增加

  “转贷降息”,这个宣称能减少数十万元利息的诱惑,是否暗藏陷阱呢?

  在和多位中介沟通后,记者了解到,经营贷置换房贷,不仅存在诸多隐性收费,后续还有一系列未知风险。

  “以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算,中介费至少要2万元,过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右,粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇(化名)介绍道。

  他举例称,若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算,200万元房贷每月月供1.25万元,利息总额175.65万元;假如5年期经营贷年化利率3.7%,每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元,却忽略了本金带来的压力,经营贷先息后本,前面偿还的都是利息,5年后需一次性归还本金200万元,到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办?

  “相比于房贷长达二三十年的还贷款周期,经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后,贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑,购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款,但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧,能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

  “在经营贷置换房贷过程中,一些中介只告诉购房者好处,而选择性不说存在的风险,甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者,如果条件允许,正常通过银行提前还房贷,要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

  值得注意的是,记者调查发现,目前想提前还房贷也不容易。

  来自北京市丰台区的王洁(化名)去年8月购入一套房产,贷款260万元。最近她想提前还款,却发现通过银行App申请线上提前还贷业务时困难重重,银行工作人员解释称“系统升级出现bug”,需要和银行预约线下提前还款。

  来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到,即便能够成功申请到提前还贷,流程也很复杂,如果银行不支持App或网站办理,那么线下办理流程更烦琐,有时需要花费几个月时间。

  短贷长投违反约定

  或存在流动性危险

  对于购房者来说,经营贷置换房贷,虽然表面上看能降低资金成本,但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

  “在许多中介的运作下,经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多,但这中间存在续贷行为,比如每3至5年向银行递交一次申请材料,接受一次审核。风险恰恰藏于其中,中介帮忙办理的材料均系伪造,经不住多次审查。”牛奇说。

  华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为,将经营贷置换为房贷,以获取利差,违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途,借款人未经贷款银行同意,将经营用贷款挪作购房,依据民法典相关规定,贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

  “贷款银行提前收回贷款,购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短,购房贷款期限长,经营贷转房贷会造成短贷长投,这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

  北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者,国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市,中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处,银行可能会收回贷款,影响个人征信,甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

  刑法规定,以欺骗手段取得银行贷款,给银行造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

  为了维护房地产市场健康发展,防止经营贷违规流入楼市,有关部门一直在行动。

  2021年7月28日,中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,要求银行机构加强借款人资质核查,加强经营用途贷款“三查”,落实各项授信审批要求,不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

  与此同时,从去年下半年开始,金融监管部门有序调整楼市金融监管政策,全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来,央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限,推动全国各地房贷利率大幅度调降。

  “监管部门应加强贷款信息共享,及时了解经营贷款的具体流向,发现违规流入房地产市场的,要立即查处,并予以处罚,包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向,对可疑的资金流动,要及时向监管部门报告,对于违规流入的,该提前收回的,应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念,不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。(法治日报)线上快3

西部四队垫底湖人在列 他们可能加入摆烂大军******

  北京时间10月25日,在今天比赛开始之前,西部有四支3连败的球队,只有湖人显得有些格格不入。

  雷霆、国王、火箭和湖人,这四队都一胜未得,在西部垫底。

  对于另三支球队来说,这样的结果还可以接受。火箭跟雷霆本来就是重建之中,新赛季也不敢抱太大希望。而且他们还有摆烂的动机,想争夺状元文班亚马。

  国王跟他们类似,同样在重建中。虽然换了新帅迈克-布朗,但改变不了事实。国王本赛季的目标也是争取一个好顺位。

  只有湖人,他们的目标是总冠军。不过在打完3场后,一些人已经开始动摇。如果保持现在的阵容,湖人能进季后赛就算不错了。

  要是打了半个赛季后,还是在西部垫底的位置,湖人完全有可能也进入摆烂的大军。要是明年能得到文班亚马,跟詹姆斯组合,两个天才球员合作,也许会出现奇迹。

  当然,这是湖人最不想看到的情况。毕竟湖人是豪门,目标远大。如果真的到了那一步,那也是无奈之举。(吴哥)

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将拖拉机开上街头!新西兰农民抗议征收牲畜“打嗝税”******

  【环球时报综合报道】新西兰农民将拖拉机开上街头,只为抗议政府征收“打嗝税”。

  据美联社20日报道,因为气候变化,新西兰政府10日提出将对由牲畜打嗝和放屁产生的温室气体征税,该计划立即遭到了农民的反对。新西兰畜牧业规模巨大,拥有超过3600万头牛羊,而国家人口只有500万,这样的产业结构使得新西兰超过一半的温室气体排放来自农场,尤其是牛打嗝产生的甲烷以及尿液分解后产生的一氧化二氮。此前,新西兰政府已承诺到2050年实现碳中和,作为推动实现该承诺的计划之一,新西兰承诺到2030年将农场牲畜产生的甲烷排放量减少10%,到2050年减少47%,并在2025年开始征收相关排放税。对于此项计划,农民却并不买账。有参与此次抗议的农民表示:“我们不是要破坏环境,我们花了几代人的时间打理这片土地,但却被描述成坏人。如果政府继续推进减少畜牧养殖和相关税收计划,对许多农民的打击将是毁灭性的。”

  美联社此前评论称,如果阿德恩政府无法与农民就征收打嗝税问题达成一致,那么她可能会在明年谋求连任时遇到困难。(顾锦东)

  (来源:环球时报)

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青藏高原西部湖泊为何冬季水位显著上涨?中科院团队研究揭秘******

  中新网北京11月21日电 (记者 孙自法)作为“地球第三极”和“世界屋脊”,青藏高原生态环境变化长期以来备受关注。近些年监测显示,青藏高原西部湖泊在冬季湖面结冰期水位出现显著上涨,这是什么原因导致的?会有什么影响?

  中国科学院青藏高原研究所(中科院青藏高原所)21日发布消息说,该所环境变化与多圈层过程团队与合作者利用青藏高原西部连续5年湖泊水位和水文气象监测资料最新完成的针对性研究发现,地下水补给导致冬季湖面结冰期湖水水位显著上涨,可显著影响青藏高原西部湖泊水位季节和年际变化特征。

青藏高原此次研究区流域水循环示意图。 中科院青藏高原所 供图青藏高原此次研究区流域水循环示意图。 中科院青藏高原所 供图

  这项对认识青藏高原西部地区水循环过程及湖泊变化原因具有重要意义的研究成果论文,近日在国际专业学术期刊《地球物理研究通讯》(Geophysical Research Letters)发表。该成果相关数据——青藏高原西部湖泊水位监测数据,也已在国家青藏高原科学数据中心网站共享。

  据论文第一作者和通讯作者、中科院青藏高原所类延斌副研究员介绍,青藏高原分布着世界上海拔最高的湖泊群,是中国最主要的湖泊分布区之一。自上世纪90年代末以来,受降水增加和冰冻圈加速消融影响,青藏高原内陆区湖泊出现显著扩张,影响区域生态环境和周边基础设施,引起中外学者广泛关注。

  影响湖泊水量平衡的因素较多,包括大气降水、湖面蒸发、冰冻圈消融、地下水补给或渗漏等。此前,由于缺少系统的水文气象观测资料,学界对高原湖泊水量平衡的研究大多侧重地表水,难以直接监测和量化地下水对湖泊的补给。

  类延斌指出,青藏高原大多数湖泊在冬季湖面结冰期水位保持稳定或微弱下降,但最新监测结果表明,青藏高原西部湖泊如鲁玛江东错、美马错、结则茶卡和龙木错等,却在湖面结冰期水位出现显著上涨,其中,鲁玛江东错和美马错在湖面结冰期的水位上涨幅度可达0.25-0.35米,约占全年湖水水位升高值的一半。

青藏高原研究区域地质构造图和湖泊水量平衡观测点位置。 中科院青藏高原所 供图青藏高原研究区域地质构造图和湖泊水量平衡观测点位置。 中科院青藏高原所 供图

  他表示,综合考虑冬季湖面降雪、入湖径流和湖面蒸发(升华)等因素,研究团队认为,青藏高原冬季湖面结冰期水位上涨的主要原因是地下水补给,其补给量占流域内夏季总降水的13%-25%。对全年湖水水量平衡的计算结果表明,地下水补给占总入湖流量的59%-66%,这说明地下水补给不仅对高原西部湖泊水量平衡起到关键作用,还是区域水循环的重要组成部分。

  研究团队进一步分析发现,青藏高原西部地下水的形成可能与区域地质构造特征有关。研究区域基岩以石炭纪和二叠纪的灰岩为主,各个流域均分布有地壳断裂产生的活动正断层带,有利于地表水向下渗透形成地下水,并在下游补给湖泊。“高海拔地区的冰川、积雪融水通过活动断层破碎带补给地下水,并在低海拔地区汇入湖泊。由于地下水补给稳定且循环周期长,大量地下水补给显著改变青藏高原西部湖泊水位季节变化。”类延斌总结说。(完)

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